2025년 종합부동산세 징수액이 전년도보다 늘어났습니다. 집값은 떨어지고 있는데 정부가 거둬가는 세금은 왜 늘어난 걸까요? 그 답은 시장이 아니라 정책에 있습니다.
경기 신호와 정책 신호가 엇갈리기 시작했습니다
2025년 종합부동산세 징수액은 4조 6천억 원대에 달했습니다. 이는 2024년 4조 1천억 원에서 증가한 수치입니다. 통상 세금이 늘어나는 건 경기가 좋거나 자산 가격이 오를 때입니다. 그런데 상황이 다릅니다.
기준이 되는 이 기간 종합부동산세 징수액은 2022년 6조 7천억 원(정점)을 기준으로 2023년, 2024년 연속 하락했다가 2025년에 다시 올랐습니다. 같은 기간 부동산 시장은 어떻게 움직였을까요? 집값은 오르지 않았습니다. 오히려 시장 심리는 냉각 상태가 지속됐습니다.
이건 낯설게 느껴질 수 있는 현상입니다. 세금이 오르려면 경기가 좋거나 자산이 불어나야 하는데, 둘 다 그렇지 않은 상황에서 징수액이 반등했다는 뜻입니다. 그렇다면 뭐가 바뀐 걸까요?
공시가격 올리고 과세인원 늘린 정부의 ‘구조 변화’입니다
2025년 종합부동산세 징수액이 반등한 핵심은 집값 회복이 아니라 세금 부과 구조 자체의 강화입니다. 기획재정부에 따르면 2025년 공동주택 공시가격은 전국 기준으로 3.65% 인상됐습니다. 과세인원도 62만 9천 명으로 전년도 대비 14.8% 늘어났습니다.
특히 주목할 점은 다주택자 세액입니다. 1세대 1주택자는 세액이 43.8% 올랐지만, 다주택자는 29.7% 올랐습니다. 절대 금액으로는 다주택자(6천 39억 원)가 1주택자(1천 679억 원)보다 훨씬 큽니다. 이는 이미 높은 누진세율이 작동하고 있기 때문입니다.
같은 집을 소유했는데도 공시가격이 올라가면 세금을 더 내게 됩니다. 이것이 시장 회복 신호가 아니라 정책 신호라는 뜻입니다. 그렇다면 정부는 의도적으로 뭘 바꾼 걸까요?
‘공시가격 현실화’ 정책이 부동산 경기와 무관하게 진행 중입니다
정부는 2020년부터 ‘부동산 공시가격 현실화’ 계획을 추진해왔습니다. 공동주택을 5~10년에 걸쳐 공시가격을 실제 시세의 90%까지 끌어올리겠다는 계획입니다. 2023년 부동산 시장 냉각으로 이 계획을 잠시 중단했지만, 2025년에는 다시 속행했습니다.
2025년 공시가격은 기존 현실화 계획을 수정하여 ‘시세 변동만 반영’하되, 반영률은 2024년 수준으로 동결했습니다. 기술적으로는 ‘시세 변동만’이지만, 실제 효과는 저평가된 자산의 세금 부담을 자동으로 올리는 구조입니다. 부동산 시세가 내려가도 이 추세는 멈추지 않는다는 뜻입니다.
집값이 떨어진다고 해서 공시가격이 내려가지 않는다는 의미입니다. 정책은 시장의 신호와 무관하게 세금 징수 구조를 강화하겠다는 신호를 보내고 있습니다. 그렇다면 이것이 누구에게 가장 큰 부담이 될까요?
고가주택과 다주택자가 가장 큰 압박을 받고 있습니다
이 구조 변화는 특히 ‘고가 주택’과 ‘다주택자’에게 무거운 부담이 됩니다. 기획재정부 자료를 보면 1주택자 과세인원은 15만 1천 명(17.8% 증가), 다주택자는 33만 명(20.9% 증가)으로 다주택자 과세인원 증가율이 더 높습니다. 세액 증가로 환산하면 차이가 더 벌어집니다.
서울과 인천 같은 수도권의 공시가격 상승률이 더 높다는 점도 중요합니다. 서울은 21%, 인천은 19% 올랐습니다. 고가 주택이 집중된 지역의 세금 부담이 더 빠르게 증가한다는 뜻입니다. 투자 수익성을 계산할 때 이 추세를 빼먹으면 손익 분기점이 맞지 않게 됩니다.
결국 ‘자산 다각화’로 여러 채의 주택을 보유한 사람이나 월세·전세로 임대사업을 하는 사람의 실질 수익성이 빠르게 악화되고 있다는 뜻입니다. 같은 집을 가진 상태에서도 세금 부담이 매년 늘어나는 구조가 굳혀지고 있습니다.
다주택자와 1주택자 모두 세금 부담 재계산이 필요합니다
앞으로 5~10년 사이에 공시가격 현실화가 본격화될 것으로 보입니다. 다주택자와 임대사업자라면 ‘올해 세금’만 보지 말고, 정부의 공시가격 현실화 목표치까지 남은 인상분을 미리 계산해야 합니다. 현재 공시가격이 목표치까지 얼마나 떨어져 있는지 파악하는 것이 필수적입니다.
1주택자도 마찬가지입니다. 공시가격이 올라가면 종합부동산세뿐 아니라 재산세도 함께 오릅니다. 부동산 시장이 침체해도 정책상 세금은 계속 오를 가능성이 높습니다. ‘언젠가 집값이 오르면 팔겠다’는 계획이라면, 그 사이 부담하게 될 보유세를 장기 수익에 반영해야 합니다.
부동산 투자를 고려하는 사람들도 ‘정책 변수’를 투자 수익 계산에 명시적으로 포함해야 합니다. 집값이 변하지 않아도 세금이 오르는 시대입니다. 저금리 때 역대급 수익성으로 투자한 자산도, 세금 부담 재계산 없이는 예상 수익을 보장할 수 없습니다.
종합부동산세 조회 및 납부 안내
2025년 종합부동산세는 기획재정부와 국세청을 통해 확인할 수 있습니다. 납세자는 국세청 홈택스(홈텍스)에 로그인하여 ‘종합부동산세’ 항목에서 고지 현황을 조회할 수 있습니다.
납부 일정은 연간으로 시행되며, 고지된 세액은 정해진 납부 기한까지 납부해야 합니다. 미납 시 가산세 및 연체료가 부과되므로 고지 내용을 꼼꼼히 확인하고 납부 기한을 지키는 것이 중요합니다. 납부 방법은 국세청 홈페이지, 은행, 편의점 등 다양한 채널을 통해 가능합니다.
자료: 국세청 국세통계
※ 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.